Gayrimenkul hukuku ve imar mevzuatında arsaların değerini, kullanılabilirliğini ve yapılaşma haklarını belirleyen en önemli parselasyon işlemlerinin başında ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) işlemleri gelmektedir. Tek bir parselin birden fazla parçaya bölünmesi ya da komşu parsellerin tek bir bütün haline getirilmesi süreçleri, tamamen harita mühendisliği sorumluluğunda yürütülür. Yaren Harita olarak, Arifiye merkezli ofisimizden Adapazarı, Serdivan, Erenler ve tüm Sakarya genelinde imar planlarına uygun ifraz ve tevhit dosyaları hazırlıyoruz.
Görsel: Sakarya coğrafyasında imar plan sınırlarına uygun parselasyon, ifraz ve tevhit uygulamaları.
İfraz (Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme) Nedir?
İfraz, tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir gayrimenkulün, imar planları ve sivil mevzuata uygun olarak birden fazla yeni parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhit ise, birbirine bitişik birden fazla parselin yasal olarak birleştirilerek tek bir tapu senedi altında tomanmasıdır. Bu işlemler, özellikle Sakarya’da arsa yatırımı yapmak isteyenlerin ya da kat karşılığı inşaat projelerine başlayacak müteahhitlerin sıkça başvurduğu teknik yöntemlerdir.
İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Temel Şartları:
- İmar Planı Uygunluğu: Ayrılan veya birleşen yeni parsellerin, imar planındaki asgari parsel büyüklüklerine ve cephe şartlarına uyması zorunludur.
- Yola Cephe Şartı: İfraz edilen her bir yeni parselin mutlaka genel bir yola cephesinin bulunması gerekir. Cephesi olmayan parseller için ifraz işlemi gerçekleştirilemez.
- Encümen Onayı: Hazırlanan harita mühendisliği dosyalarının ilgili belediyenin encümen kurulundan (veya mücavir alan dışındaysa İl Özel İdaresi’nden) onay alması şarttır.
Sakarya’da Ayırma ve Birleştirme Süreçlerinin Takibi
Sakarya genelinde belediyelerin imar yönetmelikleri ve parselasyon kriterleri dönemsel olarak güncellenmektedir. Özellikle sanayi ve lojistik yatırımların odağındaki Arifiye ilçesinde, büyük fabrika arsalarının birleştirilmesi veya ticari alanların ifrazı süreçlerinde bürokratik adımların hatasız atılması gerekir. Eğer işlem yapılacak saha organize sanayi bölgelerinde yer alıyorsa, süreç öncesinde Sakarya Arifiye OSB Endüstriyel Ölçüm Hizmetleri kapsamındaki mühendislik çözümlerimizi inceleyebilirsiniz.
Teknik dosyalar harita mühendisimiz tarafından hazırlanıp onaylandıktan sonra, Kadastro Müdürlüğü kontrolü ve Tapu Müdürlüğü tescili ile süreç tamamlanır. Geniş çaplı kamu kesintileri ve parselasyon düzenlemeleri için Sakarya İmar Uygulamaları (Madde 18) rehberimize göz atabilirsiniz. Ayrıca mevcut sınırların doğruluğundan emin olmak adına işlem öncesi Sakarya Sınır Tespiti desteği almanız riskleri minimuma indirecektir.
| İşlem Adımı | Kurum / Merci | Yaren Harita’nın Sorumluluğu |
|---|---|---|
| Arazinin Ölçümü ve Değişiklik Tasarımı | Yaren Harita Bürosu | Güncel GNSS cihazları ile sahanın ölçülmesi ve imara uygun projenin çizimi. |
| Teknik Dosya ve Encümen Kararı | İlgili İlçe Belediyesi (Örn: Arifiye Bld.) | Dosyanın belediyeye sunulması ve yasal onay sürecinin proaktif takibi. |
| Kontrol ve Tapu Tescili | Kadastro ve Tapu Müdürlükleri | Planların kadastro kontrolünden geçirilerek yeni tapu senetlerinin çıkartılması. |
Lisanslı Mühendislik Desteği
İfraz ve tevhit işlemleri, mülkün gelecekteki ticari ve hukuki değerini doğrudan etkiler. Hatalı çizilen bir ifraz planı, arsanızın inşaat cephesini daraltabilir veya verimsiz parsel alanları doğurabilir. Bu sebeple işlemlerin TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası tescilli, yerel yönetmeliklere hakim lisanslı bürolar tarafından yapılması kritik bir güvenlik unsurudur. Yaren Harita, Sakarya’daki tüm resmi imar kurallarına tam hakimiyetiyle projelerinizde maksimum verimlilik sağlar.
Sakarya İfraz ve Tevhit Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Hisseli tapularda ifraz (ayırma) işlemi yapılabilir mi?
Hisseli parsellerde ifraz işlemi yapılabilmesi için tüm hissedarların ortak muvafakati (imzası) veya mahkeme yoluyla verilmiş bir ortaklığın giderilmesi kararı bulunmalıdır. Ayrıca yeni oluşacak parsellerin imar planı şartlarını karşılaması gerekir.
2. Sakarya’da bir ifraz işlemi ortalama ne kadar sürede tamamlanır?
Mühendislik dosyasının hazırlanması, belediye encümen onay süreci, kadastro kontrolü ve tapu tescil aşamaları dahil olmak üzere süreç, ilgili belediyelerin yoğunluğuna göre ortalama 1.5 ila 2.5 ay arasında sürer.
3. İmar planı olmayan tarım arazilerinde ifraz yapılabilir mi?
İmar planı dışındaki tarım arazilerinde ayırma işlemleri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tabidir. Tarım arazilerinde belirlenen asgari büyüklüklerin altındaki parsellerde ifraz yapılması yasal olarak mümkün değildir.